Cela avait déjà annoncé, le successeur du dispositif Pinel est appelé à concerner moins d’agglomérations, de façon à se concentrer d’avantage sur les marchés les plus tendus.
Ok, c’est assez logique. Reste à ce que 1 logement construit, c’est globalement 1 emploi à temps plein pendant 1 an. Alors priver certaines communes de ce qui leur apporte de considérables recettes directes et indirectes ressemble beaucoup à de la prophétie auto-réalisatrice.
C’est en fait à peu près toujours vrai dans l’immobilier, tant celui-ci a de vertus (ou de travers ?) spéculatives. L’article suivant, issu des Echos, tend à montrer que le « choc d’offre » annoncé sous la Présidence Hollande ne tient pas ses promesses. L’offre devait augmenter fortement, ce qui aurait pour effet de diminuer les prix.
Dans les faits, la première partie de la promesse a bien été tenue : l’offre a beaucoup augmenté, les ventes ont fortement repris après quelques de vaches maigres, les secteurs de l’immobilier et surtout du bâtiment se portent bien mieux. Mais les prix n’ont certainement pas baissé.
Alors pourquoi ? Quand on voit l’énorme proportion (différente sur les régions et la moyenne nationale ne veut rien dire) des logements neufs qui sont achetés par des investisseurs, qui eux, achètent parce qu’ils considèrent faire une bonne affaire rentable dans le temps, on se dit qu’après tout le prix ne sont pas si élevés.
D’accord, mais du coup ça ferme la porte aux primo-accédants. Alors faut il baisser les avantages fiscaux pour diminuer la part des investisseurs et donc faire baisser les prix ? Economiquement ce serait plus que douteux, tant c’est une manne fiscale et créatrice d’emploi.
Alors mon avis est tout autre : plutôt que de chercher à faire baisser le prix de tous les logements, peut être devrait on multiplier les opérations de logements à prix maîtrisés, voir en accession sociale, en élargissant les plafonds de revenus et en facilitant la mise en place de ces dispositifs par les promoteurs.
Je ne dis pas que c’est la solution miracle, mais il me semble que ça répond à l’objectif.
Bon, évidemment il ne faut pas s’arrêter au titre , ni même à l’article du Figaro qui suite, et ne pas oublier que ce soit en neuf ou en ancien il faut toujours regarder de près la qualité du bien, la localisation, son environnement, etc.
Mais cet article a au moins pour lui de rappeler si les plus values sont évidemment plus longues à venir avec du neuf, cela ne signifie certainement pas perdre de l’argent. Sauf mauvais investissement bien sûr, mais il en est de même avec l’ancien.
Beaucoup, certes pas tous, de gestionnaires de patrimoine vous le diront, acheter un bien pour défiscaliser c’est bien, mais ce n’est pas tout parce qu’encore faut il ensuite qu’il soit rentable en lui-même.
Certains disent certes qu’une fois 9 ou 15 ans passés, il suffit de revendre. Oui, bien sûr, en théorie. Mais déjà dès que c’est de la résidence gérée LMP/LMNP c’est déjà beaucoup moins évident. Et si c’est de l’appartement nu, quand tous les investisseurs vendent en même temps il y a forcément décote. Donc ce n’est pas si simple, même si bien sûr c’est possible et après ce délai sauf très très mauvais investissement cela permet de rentrer dans ses frais.
Le mieux est donc d’y réfléchir de près et au bon moment, et donc pas forcément du tout se fixer définitivement au moment de l’achat. Si vous achetez un bien avec l’obligation de devoir le revendre 9 ans après, vous risquez fort de faire une bêtise : comment évoluera le bâtiment ? Et le quartier ? Et les loyers ? Oui n’importe quel conseiller en investissement vous fera une simulation basée sur une augmentation de 2% par an. Mais qu’en sait il ? Ce ne sont que des projections, qui pour être crédibles ne sont pas certaines pour autant !
Rappelons le, les 3 règles pour bien acheter dans l’immobilier c’est l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement. Et aussi le qualité du bien.
Cela peut paraître assez intuitif comme cela et pourtant beaucoup de choses permettaient de penser le contraire, dont notamment l’idée que les prix ne peuvent monter indéfiniment et dépendent beaucoup de la capacité d’emprunt des acquéreurs. Ceux ci peuvent préférer avoir 90 m² et un jardin dans une maison mal isolée que 80 m² bien isolés. Cela peut paraître caricatural, mais ce n’en est pas moins faux.
Et il y a aussi le marché de ceux qui de toute façon n’achètent pas leur bien au maximum de leur capacité d’endettement, et qui donc peuvent se permettre un peu plus cher pour rentabiliser le surinvestissement plus tard. Mais à priori ce n’est pas forcément grand monde.
Et il y a le à priori-ultra-micro-marché de ceux qui préfèrent sacrifier un peu de surface ou un peu de qualité d’emplacement pour avoir une marché qualité écologique. Ceux-là existent c’est sûr, mais je doute qu’ils soient bien nombreux.
Enfin tout cela c’est ce que j’ai lu et entende de très nombreuses fois, au point que moi aussi j’y croyais pas mal. Et voilà qu’une étude assortie de statistiques précises et assez complètes vient perturber ces certitudes en montrant que la qualité énergétique des bâtiments a réellement une influence sur les prix. Certes, devant l’absence de beaucoup de détails, je pense encore qu’il faut modérer cela en fonction de la qualité de l’emplacement : un quartier attractif permettra d’avoir plus d’écarts de prix qu’un quartier qui l’est moins. Mais cette étude a au moins ce grand mérite d’exister et de venir rétablir un peu de vérité.